main

Algemene voorwaarden

Voor de verkoop van onroerende zaken door gemeente almelo. Voor zover van toepassing op de verkoop van de woning.

INLEIDING

Als u een verkoopovereenkomst voor een onroerende zaak met de gemeente sluit, dan is altijd een aantal bepalingen uit deze voorwaarden voor u van toepassing. De verkoopovereenkomst is de door u te tekenen verklaring, waarin de met u te sluiten transactie staat omschreven. In deze overeenkomst vindt u altijd de kernbedingen, de van toepassing verklaarde artikelen van de Algemene Verkoopvoorwaarden en de eventueel van toepassing zijnde bijzondere voorwaarden. Kernbedingen zijn de namen van de wederpartij en de verkoper (de gemeente), wat er wordt verkocht, wat de prijs is en waarvoor de zaak bestemd is. Na ondertekening door de wederpartij en de betaling van de waarborgsom wordt aan het college van Burgemeester en Wethouders voorgesteld het besluit tot verkoop te nemen. Heeft u over de algemene voorwaarden nog vragen dan kunt u contact opnemen met het team Vastgoed & Exploitatie, tel. 0546-541111

HOOFDSTUK 1: ALGEMEEN GELDENDE BEPALINGEN

ARTIKEL 1.1.: Definities

Aanbiedingsbrief:
de brief van of namens het college van Burgemeester en Wethouders, waarbij de onroerende zaak te koop wordt aangeboden.

Aflevering:
de feitelijke ter beschikkingstelling van de onroerende zaak.

Algemene verkoopvoorwaarden:
de voorwaarden van de gemeente Almelo die bestemd zijn om te gelden bij gemeentelijke verkoopovereenkomsten.

Ingebruikneming:
het moment waarop de wederpartij voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren, of er een afrastering omheen te zetten, doch uiterlijk het moment waarop op verzoek van de wederpartij de grenzen door de gemeente in het terrein worden aangeduid en aan de wederpartij worden aangewezen. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek valt hier niet onder en kan plaatsvinden zonder dat er sprake is van ingebruikneming.

Notariële akte:
De voor de overdracht vereiste akte van levering.

Onroerende zaak:
de grond en/of de opstallen die het object van de verkoopovereenkomst vormen waarbij deze algemene voorwaarden behoren.

Overdracht:
de juridische eigendomsoverdracht door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers.

Verkoop:
de overeenkomst waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende zaak te leveren en de wederpartij om daarvoor een koopsom in geld te betalen.

Verkoopovereenkomst:
de overeenkomst tot verkoop waarop deze algemene voorwaarden geheel of gedeeltelijk van toepassing zijn.

Wederpartij:
de in de verkoopovereenkomst vermelde koper/koopster.

Artkel 1.2: Geldigheid.

  1. Deze algemene verkoopvoorwaarden behoren bij iedere verkoopovereenkomst tussen de gemeente Almelo en haar wederpartij(en) waarin ze uitdrukkelijk geheel of gedeeltelijk van toepassing zijn verklaard, en vormen daarmee één onverbrekelijk geheel.
  2. Alleen die hoofdstukken en artikelen, die in de verkoopovereenkomst van toepassing zijn verklaard, gelden tussen partijen.

Artikel 1.3: Tekening.

Van elke overeenkomst tot verkoop van een gemeentelijke onroerende zaak maakt een tekening deel uit, waarop de over te dragen onroerende zaak staat aangegeven. In de verkoopovereenkomst wordt deze tekening met een nummer aangeduid.

Artikel 1.4: Staat van aflevering.

  1. De onroerende zaak zal op de datum van de notariële akte, of als dat eerder is op de datum van ingebruikneming, worden geleverd in de staat waarin deze zich op dat moment bevindt en voorts in een zodanige toestand dat zij geschikt is voor het doel waarvoor zij wordt verkocht.
  2. De gemeente is gehouden de onroerende zaak te leveren:
    1. vrij van hypotheken, beslagen of inschrijvingen daarvan of andere dan de in de verkoopovereenkomst opgegeven beperkte rechten;
    2. vrij van huur, pacht en andere gebruiksrechten, tenzij de verkoopovereenkomst anders vermeldt;
    3. vrij van byzondere lasten of beperkingen voor zover die niet in de verkoopovereenkomst zijn vermeld en door ondertekening daarvan door de wederpartij uitdrukkelijk worden aanvaard;
  3. De gemeente staat er voor in dat zij gerechtigd is de eigendom over te dragen.

Artikel 1.5: Overdracht, aanvaarding en betaling koopsom.

  1. De wederpartij verplicht zich om binnen twee maanden na de datum van het gemeentelijk besluit tot verkoop, mee te werken aan het passeren van de notariële akte en daarbij de verschuldigde koopsom te voldoen. Deze termijn kan door Burgemeester en Wethouders, onder nader door hen te stellen voorwaarden, worden verlengd wanneer naar het oordeel van het college daarvoor omstandigheden aanwezig zijn. Ingeval van het niet nakomen van het vorenstaande is de wederpartij in verzuim en zal over de koopsom, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 BW, zonder ingebrekestelling, over de periode vanaf de datum van het verschuldigd zijn van de koopsom tot de datum van betaling, een vergoeding verschuldigd zijn, gebaseerd op een in de verkoopovereenkomst aangegeven rentepercentage van de koopsom na aftrek van de eventueel betaalde waarborgsom. Indien niet binnen 3 maanden na afloop van de in dit lid vermelde termijn –al dan niet door Burgemeester en Wethouders verlengd – medewerking wordt verleend aan het passeren van de notariële akte en de betaling van de koopsom, zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd tot ontbinding van de verkoopovereenkomst over te gaan zonder dat nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst is vereist.
  2. In geval de levering plaatsvindt via een zgn. ABC-akte verplicht de wederpartij zich, onverlet het hiervoor onder a bepaalde met betrekking tot de betaling van de koopsom en de eventueel verschuldigde vergoeding bij niet tijdige betaling van de koopsom, mee te werken aan het passeren van de notariële akte binnen 3 jaar na de datum van het gemeentelijk besluit tot verkoop. Indien de wederpartij binnen de genoemde periode van 3 jaar overgaat tot verhuur van de op het verkochte gestichte opstal(len) verplicht hij zich op dat moment mee te werken aan de notariële akte.
  3. De ondertekening van de notariële akte vindt plaats bij een notaris, aan te wijzen door Burgemeester en Wethouders, tenzij de wederpartij uitdrukkelijk voorkeur voor een andere, in Almelo gevestigde, notaris te kennen geeft.

Artikel 1.6: Eerdere ingebruikneming.

Burgemeester en Wethouders kunnen toestaan dat de onroerende zaak voor de notariële overdracht in gebruik wordt genomen. Aan deze toestemming is de voorwaarde verbonden, dat de koopsom en de eventueel verschuldigde omzetbelasting bij voorschot wordt voldaan door de wederpartij. Indien aan deze voorwaarde niet wordt voldaan dient de wederpartij een vergoeding te betalen, gebaseerd op een in de verkoopovereenkomst aangegeven rentepercentage van de koopsom, na aftrek van de eventueel betaalde waarborgsom. Deze vergoeding is verschuldigd over de periode vanaf de datum van ingebruikname tot die van de notariële akte. Indien de wilsovereenstemming omtrent de verkoopovereenkomst nog niet tot stand is gekomen door middel van een besluit daartoe door Burgemeester en Wethouders, is het risico dat de wilsovereenstemming niet tot stand komt voor de wederpartij. Indien de wilsovereenstemming niet tot stand komt, zal de wederpartij de onroerende zaak weer, voor zover mogelijk, in de oorspronkelijke toestand aan de gemeente opleveren. Eventuele gevolgen voor verschuldigdheid van omzetbelasting door de eerdere ingebruikneming zijn voor rekening van de wederpartij. Het risico van de eerdere ingebruikneming is met ingang van de datum van de feitelijke ingebruikneming voor rekening van de wederpartij.

Artikel 1.7: Lasten en belastingen.

  1. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de verkoop en met betrekking tot de overdracht en aflevering, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale meting, zijn voor rekening van de wederpartij.
  2. Alle lasten en belastingen, welke van de onroerende zaak worden geheven, komen met ingang van 1 januari van het jaar, volgende op de datum van het gemeentelijke besluit tot verkoop, voor rekening van de wederpartij.

Artikel 1.8: Perceelsomschrijving, meting, terreingrenzen.

Voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak zullen de grenzen door de gemeente met ijzeren buizen in het terrein worden aangeduid en aan de wederpartij worden aangewezen. De wederpartij is verantwoordelijk voor de instandhouding van de door de gemeente aangewezen grenzen. Bij het eventueel opnieuw aangeven van de grenzen door de landmeters van de gemeente Almelo worden de werkelijke kosten, welke hiermee gemoeid zijn, in rekening gebracht bij de wederpartij. De wederpartij verplicht zich, bij het plaatsen of doen plaatsen van gebouwen met de gemeente overleg te plegen over de juiste plaatsing binnen de grenzen van de onroerende zaak.

Artikel 1.9: Over- en ondermaat.

n.v.t.

Artikel 1.10: Bodemkwaliteit.

  1. In opdracht en voor rekening van de gemeente wordt een bodemonderzoek als bedoeld in de Wet bodembescherming en aanverwante wet- en regelgeving uitgevoerd ter vaststelling van de bodemkwaliteit van de onroerende zaak voorafgaande aan de datum van ondertekening van de verkoopovereenkomst. De conclusies van het bodemonderzoek worden weergegeven in de verkoopovereenkomst.
  2. Wanneer binnen een periode van 5 (vijf) jaar na de datum van het gemeentelijk besluit tot verkoop door het bevoegde gezag Wet bodembescherming wordt vastgesteld dat er in de onroerende zaak sprake is van een partijen ten tijde van deze overdracht niet bekend geval van ernstige bodemverontreiniging, komen de kosten van onderzoek, tijdelijke beveiligingsmaatregelen en sanering voor rekening van de gemeente. De wederpartij dient in dat geval aannemelijk te maken dat deze verontreiniging ook ten tijde van de overdracht in de onroerende zaak aanwezig was en ook onder de op dat moment geldende normen moet worden aangemerkt als een geval van (ernstige) bodemverontreiniging met een urgentie om het betreffende geval te saneren, alles behoudens het hierna onder c bepaalde.
  3. De wederpartij zal de gemeente niet wegens toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aanspreken tot:
    1. sanering of het anderszins nemen van maatregelen ten aanzien van bodemverontreiniging in de onroerende zaak, dan wel;
    2. tot vergoeding van de kosten die de wederpartij moet maken; ten gevolge van een wijziging van de bestemming van de onroerende zaak naar een meer gevoelige bestemming, waardoor aanvullende sanering noodzakelijk is.
  4. De gemeente staat er voor in dat zij gerechtigd is de eigendom over te dragen.

Artikel 1.11: Ontbinding in geval van verontreiniging.

  1. Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak, zou blijken van de aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen van zodanige aard dat van de wederpartij in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft ieder der partijen eenzijdig het recht de overeenkomst te ontbinden.
  2. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen worden niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de onroerende zaak beïnvloedende omstandigheden.

Artikel 1.12: Faillissement en beslag.

  1. Indien de wederpartij voor de ondertekening van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er voor de ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag wordt gelegd op zijn roerende en/of onroerende zaken en/of vorderingen die de wederpartij (op een derde) heeft of uit een ten tijde van het beslag reeds bestaande rechtsverhouding rechtstreeks zal verkrijgen, is de gemeente bevoegd de verkoopovereenkomst als ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist.
  2. Reeds betaalde gedeelten van de koopsom zullen worden gerestitueerd voorzover ze het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze verkoopovereenkomst te boven gaan.

Artikel 1.13: Hoofdelijkheid.

Indien in de verkoopovereenkomst omtrent één en hetzelfde object meer dan één natuurlijke- of rechtspersoon als wederpartij van de gemeente staat genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de verkoopovereenkomst voortvloeien.

Artikel 1.14: Geschillenregeling.

Alle geschillen, die naar aanleiding van de verkoopovereenkomst mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de Arrondissementsrechtbank te Almelo, tenzij partijen terzake van die geschillen arbitrage bij het Nederlands Arbitrage Instituut overeenkomen.

Artikel 1.15: Boetebepaling.

  1. Bij toerekenbare niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de verkoopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van deze algemene verkoopvoorwaarden, verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van twintig procent van de koopsom, op welk bedrag de door de gemeente terzake van de niet-nakoming te lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald, tenzij in enig artikel waarvan het verbod wordt overtreden, een andere boete is bepaald en ongeacht het recht van de gemeente op eventuele schadevergoeding.
  2. Naast het in lid a gestelde behouden de gemeente en de wederpartij het recht om bij niet-nakoming van enige uit de verkoopovereenkomst en de daarbij behorende algemene verkoopvoorwaarden voortvloeiende verplichting in rechte nakoming te vorderen.

HOOFDSTUK 2: OVERIGE BEPALINGEN

De artikelen in dit hoofdstuk zijn niet van toepassing.